Como investir
Defina um objetivo
A pergunta que você deve se colocar é direta: “Qual é o meu objetivo com este investimento? Vale
esperar?” Afinal, investir supõe alguma renúncia. É a pura verdade: significa que você está adiando
o desfrute imediato do seu dinheiro, para obter maiores ganhos no futuro. Por isso, dê um nome
para o seu investimento: “Meu Apartamento”, “Minha renda regular”, “Minha Aposentadoria” ou
“Os Estudos do Meu Filho”. Fica mais fácil quando nos lembramos por que estamos nos esforçando.
A partir do seu objetivo, procure adequá-lo aos tipos de fundos disponíveis.
Calcule a sua disponibilidade
Quanto você pode investir? Para começar a aplicar em fundos imobiliários não é preciso muito.
Alguns fundos foram lançados com investimento mínimo de R$1 mil. E você pode comprar cotas
no mercado secundário.
Para ajudá-lo a decidir, conte com a sua grande aliada no mercado: a corretora. Ela vai oferecer
sugestões de investimento, avisá-lo sobre períodos de captação de novos fundos, além de viabilizar
as suas transações (veja mais abaixo como escolher uma instituição).
Se você for adquirir cotas no mercado secundário, tudo ocorre como se fosse a negociação de
uma ação. As ordens de compra a venda podem ser dadas pelo próprio site da sua corretora, se ela
oferecer o serviço de Home Broker.
Assim como ocorre em outras aplicações que você faz no seu banco, as corretoras precisam cobrar
taxas para manter seus investimentos (custódia) e, normalmente, pelas movimentações que você
faz na sua carteira (corretagem). É importante comparar os custos. Algumas corretoras não cobram
taxa de corretagem. Outras pedem cerca de R$10 por operação de até R$10 mil, por exemplo.
Algumas oferecem pacotes especiais para estudantes universitários. Outras dão descontos se
você fizer mais do que um número mínimo de operações.
Na hora de calcular o valor a ser investido, lembre-se que o montante total para compra de cotas
do fundo no mercado secundário depende de:
1. Preço multiplicado pelo número de cotas.
2. Taxa de corretagem da sua corretora.
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3. Emolumentos da BM&FBOVESPA, que são um percentual fixo de 0,0325%.
Esses custos ocorrem por ocasião de compra ou venda. Lembre-se da taxa mensal, a custódia.
Cabe a você fazer as contas para saber se as taxas cobradas vão pesar no seu investimento. Por
exemplo: Se investir R$1 mil em um fundo e sua corretora cobrar R$10 de taxa de custódia (para
este exemplo, não vamos somar a corretagem), você vai precisar de um rendimento superior a
R$10 todos os meses para o investimento compensar. É difícil obter uma rentabilidade como essa
(mais de 1% ao mês) com apenas R$1 mil?
Escolha a corretora
A corretora vai ser seu braço direito, responsável por aconselhamento e execução das ordens de
compra e venda. Além disso, você pode contar com ela para:
• Dar o suporte necessário para entender o funcionamento do mercado.
• Ajudá-lo a descobrir qual é o seu perfil de investidor (quais investimentos se adequam melhor
às suas preferências pessoais).
• Fornecer serviços para facilitar e agilizar as operações, como o Home Broker (investimento via
Internet) etc.
As corretoras costumam ser especializadas e preparam pacotes para atender diferentes tipos de
clientes. Claro que os custos variam com a quantidade de serviços que oferecem. Consulte lista de
corretoras que estão no mercado. Na hora de compará-las, pense no seguinte:
• Como você quer interagir (telefone, Internet ou contato pessoal)? Quanto mais personalizado,
mais caro o atendimento tende a ser.
• Quais serviços você terá para ajudá-lo a decidir (relatórios, calculadoras, bate-papo pela Internet
(chat), vídeos, conversa com um consultor etc.)?
• Quais são as taxas (corretagem e custódia)?
Todas as corretoras listadas no site da Bolsa são autorizadas pelo Banco Central do Brasil
e pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), além de amplamente monitoradas pela
BM&FBOVESPA Supervisão de Mercado (BSM). Essas salvaguardas Essas salvaguardas fazem
com que o mercado brasileiro ofereça um ambiente regulatório seguro.
Abra sua conta na corretora
Contratar a sua corretora é simples.
1. Preencha o cadastro (semelhante à abertura de uma conta em um banco).
2. Apresente os documentos (cópias de CPF, RG e comprovante de residência).
3. Assine o termo de adesão e o contrato de intermediação.
Escolha o fundo
Conforme vimos, existem dois caminhos para os fundos de investimento: entrar na formação ou
comprar cotas no mercado secundário.
Para investir em um fundo imobiliário desde a sua constituição, fique atento ao noticiário e aos
anúncios e avise sua corretora de seu interesse. Com o reflorescimento do mercado imobiliário no
Brasil, têm ocorrido lançamentos regulares. Por ser um condomínio fechado, existe data limite
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para entrada. Vencido o prazo, se forem reunidos os recursos mínimos definidos no prospecto, o
fundo é lançado. A vantagem de aplicar nesse momento é que, se tudo der certo, você lucra, por
exemplo, com a valorização dos empreendimentos que serão feitos. Mas note que neste caso você
não terá o histórico da capacidade de gestão do administrador, nem a segurança de um negócio
já em andamento.
Para investir em um fundo constituído você precisa comprar cotas no mercado secundário, negociadas
da mesma forma que as ações, como vimos acima. A vantagem de participar de um
fundo já existente é poder avaliar o desempenho que ele obteve no passado e compará-lo com
outros concorrentes —ainda que nada garanta a repetição da performance verificada. Por outro
lado, neste caso você poderá não participar de um eventual entusiasmo que um fundo novo pode
experimentar na largada.
Na hora de escolher, tanto você quanto sua corretora vão ter um papel fundamental.
Orientação da corretora
As corretoras contam com especialistas que acompanham o andamento dos fundos, o mercado
imobiliário e o ritmo da economia e fazem análises. A partir dessa avaliação, recomendam estratégias
de investimento. Procure sempre conhecer a opinião da sua, sobretudo para entender os
riscos e as possibilidades oferecidos pelas opções disponíveis.
Aproveite sua experiência
Faça suas próprias pesquisas. Comece por ler as publicações preparadas pelos gestores e administradores.
Consulte a lista de fundos imobiliários atualizada constantemente no site da
BM&FBOVESPA. Nela, você encontra links para documentos que descrevem os fundos em
detalhes: perfil, prospecto, regulamento e a rentabilidade histórica. Dedique especial atenção à
seção fatores de riscos do empreendimento. Note que com o código, a sigla com a qual o fundo é
negociado na Bolsa, você pode acompanhar a negociação das cotas durante o pregão no próprio
site da Bolsa: valor, número de negócios fechados, variação do preço etc.
Consulte também o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX), calculado pela
BM&FBOVESPA. Este indicador, apurado diariamente, é um referencial para a valorização das
cotas dos fundos comercializadas na Bolsa. Como o Ibovespa, que sinaliza a tendência de valorização
ou queda das ações na Bolsa, mas não é composto pelo total de ações existentes, o IFIX
considera uma parcela representativa dos fundos para mostrar a tendência de alta ou baixa em
relação aos negócios realizados com as cotas dos fundos imobiliários.
Também é muito útil a leitura de jornais e outras publicações sobre economia e mercado imobiliário.
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Perguntas frequentes – Fundos imobiliários
Qual o valor mínimo para investir?
Não é preciso muito para começar. Alguns fundos foram lançados com investimento mínimo de
R$1 mil. Este valor vai depender da estruturação que o organizador do fundo fizer. Além disso,
você pode comprar cotas comercializadas no mercado secundário (com o mesmo mecanismo de
compra de ações). Para conhecer as opções, consulte a lista de fundos imobiliários atualizada
constantemente no site da BM&FBOVESPA. Se quiser ficar informado sobre novos lançamentos
ou saber mais sobre as opções no mercado secundário, conte com a sua grande aliada no mercado:
a corretora. Ela vai oferecer sugestões de investimento, avisá-lo sobre períodos de captação de
novos fundos, além de viabilizar as suas transações.
Como escolher um fundo?
A melhor maneira é verificar em qual fundo imobiliário seus objetivos e estratégias se encaixam
melhor. Veja a seção Modalidades para conhecer as opções. A escolha do tipo ideal depende
das suas preferências, do tempo que seu dinheiro pode ficar rendendo e dos seus objetivos. Para
efeito de compreensão, podemos classificar informalmente os fundos imobiliários de acordo com:
• Propósito
Renda regular. São fundos que voltam seus investimentos para ativos que proporcionem rendimentos
constantes, como aluguéis, títulos de crédito com pagamento constante de juros etc.
Ganho de capital. São fundos que aplicam em empreendimentos com maturação mais longa,
que esperam ganhar com a valorização dos ativos, como no caso da construção de edifícios etc.
Mistos. São fundos que mantêm em seu patrimônio uma mescla das categorias acima.
• Tipo de imóvel
Há fundos que optam por investir em tipos específicos de imóveis: residenciais, comerciais,
industriais, escritórios, hospitalares, galpões logísticos etc.
• Tipo de ativo
Existem fundos que focam os investimentos em tipos de ativos: imóveis, títulos de renda fixa
(certificados de recebíveis imobiliários – CRIs, letras de crédito imobiliário – LCIs etc.) ou
títulos de renda variável (ações de empresas do ramo, cotas de outros fundos imobiliários etc.).
Como escolher a corretora?
Escolha pelo tipo de serviço que deseja e pelas taxas cobradas.
Na hora de compará-las, pense no seguinte:
• Como você quer interagir (telefone, Internet ou contato pessoal)? Quanto mais personalizado,
mais caro o atendimento tende a ser.
• Quais serviços você terá para ajudá-lo a decidir (relatórios, calculadoras, bate-papo pela Internet
(chat), vídeos, conversa com um consultor etc.)?
• Quais são as taxas (corretagem e custódia)?
Consulte a seção Como Investir.
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