Assim, se você descobrir que uma “avenida X” será ampliada no ano que vem,
por exemplo, é uma boa ideia comprar agora um imóvel nessa região.
Até o término da ampliação da avenida, seu imóvel certamente estará
valorizado.
Isso é válido para qualquer grande obra a ser feita. Se você ficar sabendo que um
shopping ou um estádio será construído no bairro Y, talvez seja uma boa ideia
investir seu capital no bairro Y hoje, para amanhã obter lucro.
3.2. Fatores sociais e econômicos
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Os fatores sociais são aqueles relacionados com a população. Crescimento e
declínio populacional, densidade populacional e número de pessoas por família
são alguns exemplos.
Já os recursos naturais daquela região, como água, ouro e fertilidade do solo
(antigamente imóveis perto de rios valiam mais), as tendências da região (se
é comercial, industrial ou residencial), o nível de emprego da população e a
disponibilidade de crédito dos moradores dessa região são fatores
econômicos.
Aqui é importante ter em mente que, de novo, buscamos por mudanças futuras
que farão com que o valor dos imóveis aumente. Assim, quanto maior o poder
aquisitivo da população de uma região, maior será o preço dos imóveis daquela
região.
Quando um shopping é construído, ele atrai para seu entorno pessoas com
maior poder aquisitivo do que antes. Assim, o poder aquisitivo daquela região
aumenta e, consequentemente, aumentam os valores dos imóveis.
Outro exemplo é a facilidade e o acesso a financiamento. Quando, em certa
região, pessoas de determinada classe social passam a ter facilidade e acesso a
crédito, o local tende a ter os imóveis valorizados, pois haverá mais demanda
pelos bens e, quanto maior a demanda, maiores os preços.
Outro aspecto importante é a modificação da função social de uma região
na cidade. Se uma região primordialmente residencial passa a ter função
comercial, é provável que ela se valorize, visto que imóveis comerciais custam
mais caro que imóveis residenciais.
Então verifique se a região onde você está pensando em investir sofrerá
mudanças sociais e econômicas e analise se essas mudanças irão de fato
aumentar ou reduzir o valor dos imóveis.
3.3. Fatores definidos por regras
governamentais
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Esses fatores também são importantes, e poucas pessoas estão cientes deles. O
governo tem livre arbítrio para modificar algumas regras. É claro que há sempre
um motivo para isso. Alguns exemplos de possíveis mudanças são: modificação
no plano diretor de uma região, programas de habitação, facilidade ao crédito,
etc.
No plano diretor de uma cidade, são especificadas as regras para construção de
cada região. Há regiões onde se podem construir até 20 andares de edifício,
enquanto em outros bairros só é possível construir dois.
Quando há mudança no plano diretor, permitindo que em um local no qual só
era possível construir dois andares se passem a construir 20, tal região vai ter
seus imóveis valorizados.
Conheci um senhor que possuía um imóvel antigo na praia, o qual ele alugava. O
imóvel valia algo em torno de R$ 300 mil (o terreno tinha valor). Ele estava
pensando em vendê-lo, mas resolveu esperar, continuando a alugá-lo.
Um ano depois, certo dia, dois representantes das construtoras locais ligaram
perguntando se ele não tinha interesse em vender o imóvel e ofereceram R$ 600
mil.
Ele achou estranho e, antes de fechar qualquer negócio, ligou para a prefeitura
para ver se o plano diretor da região não havia mudado. E havia! Antes era
permitido construir até três andares, e passou a serem permitidos 18 andares.
Ele acabou fechando negócio com uma das construtoras, trocando o terreno por
área construída. Ele ficou com oito apartamentos, que valiam pelo menos R$
100 mil cada um. Ótimo negócio!
Esteja consciente das mudanças governamentais. Quanto mais conhecimento
você tiver, maiores serão as possibilidades que terá para fechar bons negócios.
OBS: Dentro do E-Book “Método Investidor Completo” eu explico com
mais detalhe cada uma das maneiras de encontrar as melhores regiões para
investir em sua cidade.
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4. Comprar abaixo do valor de
mercado (AVM)
A segunda forma de lucrar com imóveis é achando uma forma sistemática de
comprar imóveis abaixo do valor de mercado (AVM).
Após a compra, é possível vendê-lo pelo valor de mercado ou alugá-lo, obtendo
uma rentabilidade maior pelo imóvel.
Há algumas semanas escrevi um artigo chamado “Como encontrar imóveis
abaixo do valor de mercado?”. Nele demonstro nove maneiras pelas
quais é possível comprar imóveis por menos do que eles realmente valem.
Resolvi incluir o artigo aqui, no livro, por ele estar bem completo.
Então, vamos ao artigo.
4.1. Como encontrar imóveis abaixo do valor de
mercado?
Quando o assunto é investimentos em imóveis, muitas pessoas acreditam
que a principal estratégia é comprar o imóvel pelo seu valor de mercado e
esperar pela valorização.
Depois que ele se valorizar, vende-se o imóvel e obtêm-se o lucro da valorização.
Essa é uma estratégia que pode ser boa em algumas regiões.
Contudo, ela é falha, pois nem sempre a região tem a valorização esperada, e os
custos de espera até que se valorize são altos.
A maneira mais sistemática para investir em imóveis é comprar AVM (abaixo do
valor de mercado).
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Robert Kiyosaki, autor do livro Pai Rico, Pai Pobre, afirma que:
Ou seja, é preciso focar energia em encontrar imóveis por menos do que eles
realmente valem!
Assim, você não fica dependente das flutuações do mercado.
“Mas como? Como achar imóveis AVM?”
Calma... Chegaremos lá!
A regra comum no mercado imobiliário é:
“O vendedor quer ganhar o máximo possível pelo seu bem, enquanto
o comprador quer pagar o mínimo possível” (Essa regra acontece em
todos mercado).
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