4.1.8. Imóveis na planta
Também é possível comprar imóveis abaixo do valor de mercado comprando na planta.
Os construtores, ao lançar um empreendimento, colocam na ponta do lápis todos os custos para a construção e ainda o lucro que pretendem ter, para então formar o preço de venda.
Acontece que, muitas vezes, as margens que eles têm são tão boas que o custo, mais o lucro, ainda resultam em um valor menor que o valor de mercado.
As construtoras poderiam vender no valor de mercado, mas, como elas já têm o lucro desejado, podem vender abaixo dele e ganhar na velocidade de venda.
E o investidor que compra na planta ajuda o incorporador, injetando dinheiro na obra.
Assim, o incorporador não precisa usar dinheiro próprio na construção, nem solicitar empréstimos ao banco.
O sonho de todo incorporador é ter todas as unidades de um empreendimento vendidas antes da construção. Imóveis AVM vendem rápido.
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Quando você se depara com boas oportunidades, não há muito tempo para tomar uma decisão. Se demorar demais, outro interessado vai se decidir antes de você.
Devo lembrar que é importante ter clareza de qual é o real valor de mercado do imóvel que você está pretendendo comprar.
Existem diversas metodologias para aferir o valor de mercado de um imóvel. A mais comum é o método comparativo dos dados de mercado.
Dessa forma, é possível avaliar um imóvel através dos valores dos imóveis semelhantes àquele desejado.
Existem diversas formar de adquirir imóveis AVM.
Não é fácil, e muitas vezes é necessária muita iniciativa do comprador para encontrar essas pechinchas.
As oportunidades estão ao alcance de quem vai atrás e faz acontecer.
Vá atrás e faça acontecer!
OBS: No “Método Investidor Completo” eu ensino com mais detalhes como é possível encontrar as melhores oportunidades do mercado imobiliário.
E também explico exatamente como você pode fazer para encontrar o valor de mercado dos imóveis para saber se você está fazendo um bom negócio ou não!
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5. Agregar valor
Já falamos sobre a possibilidade de a região se valorizar e sobre como encontrar imóveis AVM.
Agora iremos entender um pouco mais sobre AGREGAR VALOR AO IMÓVEL que você for adquirir.
Existem diversos tipos de imóveis e, assim, diferentes maneiras de se agregar valor a eles. Se você comprar um terreno desnivelado, por exemplo, é possível aplainá-lo e vendê-lo com valor agregado.
Ou, ainda, aplainá-lo, depois construir no terreno e então vendê-lo. Abaixo veremos uma a uma as possíveis formas de agregar valor aos imóveis.
5.1. Construir
Repito que construir dá trabalho e dor de cabeça.
Essa é a razão de ser lucrativo usar essa forma para agregar valor.
A maioria das pessoas prefere pagar mais caro e comprar o imóvel pronto. Assim, você pode fazer o trabalho “sujo” (ou mandar fazer) e lucrar com isso.
5.2. Reformar
Há muitos imóveis antigos que necessitam de reforma, mas poucos têm coragem de comprá-los, por não saberem o tamanho do “monstro”, do problema.
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Esses imóveis podem ser comprados por preços baixos e, após uma boa reforma, ficam com aspecto de novo, podendo então ser comercializados por ótimos preços.
5.3. Demolir
Há muitas pessoas especializadas em encontrar imóveis antigos em ótima localização por valores convidativos.
Eles então demolem o imóvel e limpam completamente o terreno.
Esse terreno muito bem localizado e pronto para construir tem ótimo valor para as empresas construtoras (está cada vez mais difícil encontrar terrenos bem localizados).
Assim, o investidor pode vender tal terreno com valor agregado ou negociar por área construída.
Muitas vezes, negociar por área construída é vantajoso.
É importante analisar bem as duas opções e a relação custo-benefício.
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